加拿大最簡單安全的房產投資方式:不知道要吃虧了!

2016-11-18來源:多倫多e家

愈來愈多人明白海外房地產投資的好處,也嘗到了房地產投資漲多跌少和變現快的好處。但畢竟房地產投資還牽涉我到稅務、出租、管理等事情,也受制于手頭的現金流和收入等因素,很多讀者和朋友們都問:我們也想享受地產升值的好處,但一不想有壓力,二不想麻煩,就想簡簡單單享受地產增值賺錢的樂趣,而不用有任何其他的擔心。有沒有這樣的辦法?

最簡單安全的房地產投資方式,或者說“傻瓜”式房地產投資方式,是什么呢?就是換大屋,換一個自己能承擔的最大最好的房子,而且每隔數年只要房子有明顯漲幅都可以換,一直換到自己老了,賣掉大屋搬進Condo或者老年公寓,這樣你既享受人生不用擔心任何其他情況發生,而且往往還會賺上一筆錢。 

為什么換大屋的策略能夠最大限度地享受升值,而不用擔心稅務等麻煩事情呢?因為加拿大法律規定,自住房的升值不管有多少都是不用交稅的。在相同的市場和漲幅情況下,價值愈高的大的好的房子的絕對漲價值是更多的,所以享受的增值幅度也是更大的﹐同時住起來也是更舒服的。所以換大屋策略是一種既享受生活又充分得到增值的人生贏家策略。愈來愈多人加入換大房的行列﹐那到底是應該先買后賣?還是先賣后買?而其中的房貸交接該怎么處理? 

先賣后買房策略

首先是壓力小,賣掉老房子后再買新居,不用擔心承擔兩份貸款的風險;買房時又回到了當初第一次買房的狀況,輕車熟路;有充裕的時間看房、選房和談判,直到找到全家都滿意的Dream House。其次,先賣掉老房子可以準確地知道你到底有多少錢可投入買新房子,看房時縮小選擇范圍,節約時間。當然也有風險,就是在一個上漲的市場行情里,容不得你精挑細選,如果賣掉房子沒有及時買進,很可能有踏空或者需要多出更多錢來補市場漲出來的差價。 


先買后賣房策略

如果需要先買房,搬進新家后﹐再裝修將要掛牌出售的舊居,則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時,要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。如果你的還款能力并不足以同時支持兩個房子的按揭貸款,就會產生麻煩,而且如果遲遲不能賣出,一是增加了財務負擔,二是長期同時持有兩個或兩個以上房產,在賣房時可能會產生投資房的稅收問題。 

如果在買房之前或之后將現有住房賣出,但買房交割日在前,賣房交割日在后,如果借款人首付不足,還需要申請過橋貸款(bridge loan),銀行批準過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售,也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率,所以換房的消費者會在賣房后當天還清。 

哪些人適合先買后賣

什么人有應該選擇先賣后買的方法呢?

1、貸款條件好,工作穩定,工資高,有足夠首付的買家可以考慮先買后賣,既可以找到自己滿意的新居,又可以把控風險,從容賣掉現有房。這種人一般經濟實力較強,萬一要供兩套房問題也不大。 

2、價錢低的房子換成價錢高的房子,所謂換大屋可以考慮先買后賣。因為新居占用了更多的資金量,應該更加慎重,應該先買。否則的話,一旦把自住的老房先賣掉,又不想臨時找房過渡,急急忙忙可能買到不滿意的房子。 

3.對新居有特殊要求的屋主﹐要求愈多,找到滿意新居的可能性就愈低,因此要先買再賣,免得這邊把房子賣了,那邊又找不到合適的。 

哪些人適合先賣后買?

1.貸款條件一般,手上可支配現金有限的人應該先賣后買。賣房后可以確定貸款額度,設定價格范圍,再根據這個范圍篩選新居。 

2.大房換小房的人應該先賣后買。一般來說小房子便宜一點,大房子占用資金多,賣出去的難度要大一些。先把大房賣出個好價錢,可以減少壓力,手里握大把現金,換小房子不難。 

3.還有就是房源充分,有足夠選擇時,可以先把現有房賣了,再按計劃在房子成交前買到新居,有條不紊,也不用找房過渡。 

換房交易財務安排

買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中,最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易,加拿大大多數商業銀行的按揭貸款是“portable”的,即“可攜帶式”,借款人可以將原有房產的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款,從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。例如,A將房產出售給B,A還有按揭貸款余額20萬,如果B愿意接手A的貸款,并且符合貸款條件,則可以接手A的貸款,A提前解除貸款合約沒有罰款。我們稱這種做法是“assumable”“可讓渡貸款”。換房過程中,如果交接兩處房產在同一天,財務安排會更加經濟一些,但操作起來有一定難度,而且有風險,一旦其中一筆交易出現紕漏或延誤, 則會影響另一筆交易,弄不好會搞得自己無家可歸。 

三種按揭貸款

對于銀行按揭貸款來說,通常有三種不同選擇:如果以前的貸款利率和條件都不錯,則可以選擇“port”即“攜帶”舊房的按揭貸款,把原有的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款,從而避免舊房的貸款未到期而引起的罰款,不過,port過來的數額以及原來的貸款利率和條件都不能改變。第二種情況,如果舊房的買家希望接手售房人原有的按揭貸款,既即“assumable”“可讓渡貸款”,這樣舊房的貸款提前解約沒有罰金,但新買家也需要符合銀行的貸款條件,并且只能接受售房人原來的貸款金額和條件。第三種情況,全新的貸款利率和條件都比較好,而且貸款的金額有所改變,那么也可以給新購買的房子申請一個全新的貸款。 

其實,換房,并沒有想像那么難。首先,換房與房市的漲跌關系不是很大。絕對理想化會使你躊躇不前。你只要問自己:是不是真需要換房?有沒有能力換?如果答案是肯定的,那就作出決定:換房。 


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