在加拿大買房,你都需要注意什么?

2016-12-05來源:多倫多e家

1、產權查詢


在加拿大買房前,買方要首先了解房屋的所有權,通常會通過地產經紀或律師從地政局查清楚產權是否有問題,這就是我們所說的“產權查詢” (TitleSearch)。 


2、外籍人士買房


如果不是加拿大居民,買房賣房的程序和加拿大居民差不多,除了如下兩點:


1. 貸款



非加拿大居民在加拿大境內買房同樣也可以貸款(目前房貸利率在2.3-4%之間),但是,銀行對非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。


2.賣房


加拿大居民賣掉自住屋,所得利潤無需繳納增值稅,但是非自住屋也要繳納增值稅。非加拿大居民出售在加拿大境內的房產均需繳納增值稅。




一般銀行要求在房貸合同的簽署過程中,本人必須到場。而律師行對于簽署購房合同時,認可通過傳真方式簽署文件或者授權委托代理人(POA)代為 簽署買房合同。也就是說,如果你需要貸款,那么在簽署房貸合同時要在場,如果你無需貸款,那么人都不用露面,這里的專業人士(地產經紀、律師)加上你的委托人,可以完成所有的程序。


3、換房過程中的細節


在按揭貸款到期之前,決定購買新房,賣掉舊房,就會涉及到申請新的按揭貸款,還掉原有按揭貸款并解除抵押的問題。就換房過程中一些常見的財務安排給介紹一下。


買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中,最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易,加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的,即,“可攜帶式”,借款人可以將原有房產的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款,從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。


如果先完成賣房交易,則需要房主暫時移居臨時住所,雖然比較折騰人,但財務上的安排是最簡便的――將賣房款入賬后,作為首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法,麻煩自己,不麻煩銀行。在實際生活中,很少有人先賣掉房子再開始找房子,通常情況下是邊賣邊找,不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。



如果需要先買房,搬進新家后再裝修將要掛牌出售的房產,則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時,要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力并不足以同時支持兩個房子的按揭貸款,所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房產“視作”出租用房,并派評估師評估租金的市場價,再將市場價乘以一定的折扣,以收入抵減的方法計入個人收入,只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。



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如果在買房之前或之后將現有住房賣出,但買房交割日在前,賣房交割日在后,如果借款人首付不足,則可以申請過橋貸款(bridgeloan),銀行批準過橋貸款有個條件――原有住房已經無條件出售,也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率,所以換房的消費者會在賣房后當天還清。如果出售房產之后結余較多,借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋凈值貸款額度,買房交易交割時,使用額度項下提款來完成交易,待原有住房售出后,立刻將信用額度還清,從而降低貸款本金。


換房過程中經常有意想不到的事情發生,最常見的是買房交易已經無法更改,但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易,情況比較容易處理,即前面所講的,臨時將待售住房按照出租房看待,銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了,需要動用其他信用工具解決問題。


4、拿到二手房offer需要做的事



1. 盡快交付定金:現今都要求是保付支票(Certified Cheque)或銀行匯票(Bank draft),收款人是賣房經紀的地產公司,數額是Offer里談好的,通常是房價的5%左右。



2. 盡快申請貸款:去銀行或找貸款經紀(Mortgage Broker)申請貸款,通常要準備的資料有:買房的Offer、有關房屋的信息資料(Listing Sheet)、工作收入證明、首付款(或存款)證明、身份證件(駕照或護照)等。新移民買房,如果首付款在35%以上,可以不要工作收入證明。如果資料齊全完備,通常一到兩個工作日就會有結果。申請貸款就怕資料不齊全,反復來回導致耽誤時間。 

3. 安排驗房:可以請你的地產經紀推薦幾個有資質的驗房師。驗房師在驗房過程中通常都會說一些房屋的維護保養注意事項,這對首次買房的新移民來說非常重要。


4. 請律師辦理過戶交接: 去律師那要準備的資料有:買房的Offer、房屋信息資料、身份證件。律師除了辦理款項交接、過戶等法律事項外,有時也可能會為買家辦理水、電、煤氣的開戶手續。但各個律師行的要求不同,要問清楚。買共管(Condo)類公寓和鎮屋的,還要先請律師看看共管公寓或鎮屋的管理公司文件(Status Certificate) ,聽聽律師的意見。 


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5. 辦理房屋保險:除共管類的房屋外,其他房屋保險是必須要買的,一定要在交房日(Close Day)前辦好,否則銀行不會放貸款,導致無法交房。買房屋保險通常通過電話就可辦好,不一定要親自去保險公司。如果選擇車保險的同一保險公司,通常會有5%的優惠。 



6.預先申請開通各種服務:如果購買的是獨立屋, 這些服務一定是買家自己去申請。在有些地區,不是馬上就會開通這些服務的,如果預先申請,交房時就可以享用到這些服務。類似的服務還有剪草、掃雪、園藝、家政等,都可以在交房前聯系好,免得到時候措手不及。


7. 交房前的看房:交房前通常有一到兩次看房,第一次可以安排在任何買賣雙方都方便的時間,通常是量量尺寸,好購買家具,或了解一下房屋里的設備器具如何使用,以及想通過賣主了解的情況,比如水電的總閘、郵箱號碼、收垃圾的規定和日期,以及有聯系的掃雪、剪草、房屋維護的Contractors。第二次看房最好安排在交房日的前兩三天,主要是看看房屋的狀況是否還好,賣家答應要完成的事是否做好了,合同里規定留在房子里的東西是否都還在等。


8. 交首付款和其他費用:交房的前一兩天,律師會通知買家準備好買房的首付款和其他費用,然后去律師樓交款。其他費用包括:土地轉讓費、地稅、律師費等,通常其他費用大約為房價的1.5%左右。律師那里會有詳細的對賬單。

9. 交房日去律師樓取鑰匙:通常要到下午才會取到鑰匙。按合同,有的賣主可以在房子里待到下午六點鐘才離開。安排在交房日就搬家的買家就要注意了,有時拿到鑰匙去開門,會發現賣主還在屋里,或是還沒搬完家。在你取鑰匙時,有的律師行會同時將買房的一套文件給你,其中包括Land Transfer/Deeds,就是我們通常講的地契。這些文件很重要,要保管好了。有的律師行會在交房后一個月左右才會準備好這些文件,拿鑰匙時要問清楚是如何交付這些文件的。

10.拿到鑰匙后要做的事:全面清理房屋,包括清理暖氣通風管道,更換舊的過濾網等。此外,應打開所有窗口,讓空氣流通。如果房間有地毯,最好請專業清理公司將地毯清洗一遍。更改門鎖或換鎖芯,越來越多的買家都這樣做了。較新的房屋都是集中信箱,如果賣主沒有留下郵箱鑰匙,就要給Canada Post打電話,他們會給你一把新的郵箱鑰匙。


另外,還可以到原來住地附近的郵局,買一項3-6個月的mail forwarding服務,這樣如果有的地方忘了改地址仍然把信寄到到原址的話,郵局會把它自動轉到新址。 更改地址和電話,要通知到的地方包括:駕照、銀行、信用卡公司、雇主、學校、保險公司等。 為孩子在新的學校注冊,學校會核對地址,要求提供一些資料,比如銀行對賬單、水電煤氣賬單等。暫時沒有這些資料也沒關系,出示購房合同就可以,或律師提供的那些文件。


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