重要通知:安省轉樓花需交海外買家稅?

2017-06-02來源:多倫多e家

開頭先說結論:如果4月21日之前購買的樓花,那么4月20日以后轉讓出去,如果新的買家(assignee)是海外買家,那么新的買家(assignee)仍然要繳納海外買家稅!

想了解具體信息請繼續往下看:


最近微信上流傳著一篇《非居民15%繳稅最新律師解讀》,內容如下:


非居民15%繳稅最新律師解讀,大家詳解看看:


1 非加拿大公民或移民 不再享受全球第一次買房退稅政策

2 5月5日開始 政府強制要求賣家在賣房時提供個人在加拿大居住時間和信息

3 非公民和移民房價15%的額外稅以外 還要正常交原先的土地轉讓稅 兩個稅 

4 樓花原始合同簽訂時間只要在4月20號時間 之后發生任何轉讓assignment 新的非居民買家不需要多交15%稅

5 樓花最后上產權時候的名字必須與原始合同一樣才能享受HST rebate 除非有assignment或amendment

6 15%新稅要在交房前至少兩天提前通過律師交到安省財政機構 如果交房不成 30天內退回

7 非居民15%稅不適用7個或7個以上單元apartment 農場 商業開發用地 可見政府鼓勵各種土地開發

8 商住混合物業 15%只適用于住宅部分

9 多個人上產權 只要有一個是非居民 此物業交15% 

10 已收到安省省提名確認紙 難民 跟移民或公民結婚 不需要交15%稅 

11 15%稅先交后退情況: 交房后四年內移民的 交房兩年后在安省政府批準的college或university全日學習的(不管之前上多久學)交房一年后全職工作的

12 樓花轉讓后 原始買家涉及HST 建議找專業會計


這篇文章的內容確實出自一些律師對海外買家稅NRST的解讀,我也看過律師原來的內容。可以說這個內容是非常實用的。


但是,這篇文章中引起很多人注意的,是關于轉讓樓花的部分:


樓花原始合同簽訂時間只要在4月20號時間 之后發生任何轉讓assignment 新的非居民買家不需要多交15%稅


不過還好,安省財政部剛更新了官網上關于海外買家稅NRST的網頁,里面繼續增加了一些常見問題答疑(Q&A),其中就有三條關于樓花轉讓:


Are assignors subject to the NRST?

The NRST would not apply to an assignor if the assignor does not acquire a beneficial interest in the land for the purposes of the Land Transfer Tax Act.

I entered into an Agreement of Purchase and Sale before April 21, 2017. The Agreement is being assigned after April 20, 2017, does the NRST apply?

If the Agreement of Purchase and Sale is assigned after April 20, 2017, the NRST would apply.

If an Agreement of Purchase and Sale is entered into after April 20, 2017, by a foreign entity and subsequently assigned to a Canadian citizen or permanent resident of Canada does NRST have to be paid by the Canadian citizen or permanent resident?

The Canadian citizen or permanent resident of Canada who acquired the assignment would not be subject to the NRST, unless he or she is a taxable trustee to which the NRST applies.

解釋一下這三條的內容:


1、第一條是說,如果原始買家(assignor)買了一個樓花,后來轉讓出去轉給了新的買家(assignee),那么原始買家(assignor)是否要繳納NRST呢?答案是不需要交。


2、第二條就是本文重點說的情況:原始買家(assignor)在4月21日之前簽了原始購買樓花的合同,但是在4月20日之后轉讓出去轉給了新的買家(assignee),而新的買家(assignee)是海外買家身份,那么NRST是要收取的。新的海外買家(assignee)是需要繳納NRST的。


3. 第三條是說,原始買家(assignor)是個海外買家,但是后來這個原始買家把合同轉讓給了一個本地買家(assignee),那么本地買家是否需要繳納NRST呢?答案是如果新的買家(assignee)是公民或者移民,那么他們是不需要繳納NRST的,即使原始買家(assignor)是海外買家。


因為現在海外買家稅的很多細節還沒有出臺,所以網上難免說法不一。其實這個例子中律師并不是“不靠譜”,只是他們可能也從某些渠道得到了不正確的信息。所以,大家有問題,要先去官網查看政府最新的解釋,萬萬不可只看了微信上某些文章(包括我這篇文章,因為也許之后出臺新的政策會推翻現在的說法)就做買房這么重大的決定。在購房前,一定要咨詢好律師或者會計,了解最新的信息。



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