以房養學?加拿大留學生貸款買房那些事

2017-07-10來源:多倫多e家

現在二十歲左右的留學生在加拿大買房已經不是新鮮事了!很多家長都給在加拿大留學的孩子買了房,方便孩子的留學生活,而且將來能自住也可以作為一種投資。那么在考慮貸款買房前,先要了解清楚留學生買房到底都有哪些好處。



客觀來說,從長期來考慮,留學生買房有如下十大好處:

1、設想你每月付$750房租,租金每年上漲5%,25年后你付出的租金總是$430,000,而你還是兩手空空,名下無房。假如你早早買了房子,那么25年后就已付清了全部貸款,舒適地坐擁一大筆財產。

2、如果你肯做25年的投資,其資本增值將是巨大的,所以不要期待短期內獲利,而要把買房作為長線投資來對待。

3、買房是一種非常有效的儲蓄方法,在25年內每個月存一筆錢。即使沒有其它煺休儲蓄或投資計劃,你已經在為未來有效地進行積蓄。

4、西安大略大學商業管理學院兩位教授1991年進行的研究結果顯示:過去的30年,是一個經濟發展動蕩的時期,但安省房地產的投資回報高于國庫券,政府債券,TSE300指數和基金的 升值。

5、有了自己的永恒意味著生活穩定下來,易于了解和融入你所在的社區。孩子們也可以和街坊四鄰的孩子交朋友,可以結伴去同一所學校,一起進行娛樂活動。

6、擁有自己的房屋令人自豪,你可以按自己的特殊需要來安排。把暗室或木工房布置在地庫。試一試自創的粉刷和裝飾,把壁畫貼在墻上,修一個涼臺或建一個夢想中的廚房。

7、當屋主發生不測時,房屋貸款保險將付清未付完的貸款本金。家屬仍可擁有房產,免受債務的困擾。

8、當兒女長大成人,另立門戶之后,如果你愿意,可以把空余的房間出租,賺取額外的收入。

9、如果你打算向銀行或其它金融機構錯錢,擁有房產是談判時的有利條件。

10、很多投資項目盈利,都要納本金增值稅,而自住房屋在出售時的增值部分,不必交稅。這樣你的投資所得就更多地留在了自己的口袋里。



買房好處多多,這也是為什么很多留學生考慮在求學過程中就考慮早下手。但是買房畢竟是大事,一定要了解自己的需求并知道相關政策規定,買房才能買得安心。

如果你基本上通過了以下測試,就可以考慮買房:

如果你是一個國際留學生,如果你有想法自己買房。在決定買房前,審視一下自己,是否符合下面的要求。只有對下面的問題的回答都是Yes,小編才建議繼續將本文看下去,否則請暫停在加拿大買房的計劃!

你是否年滿19周歲?

你的父母是否真正同意你在加拿大投資置業,并已經準備好足夠的資金(最低至欲購房款的10%—15%,再加上15%的海外人士購房稅,而且這筆款項已經存在加拿大的銀行或短期內確定能匯到加拿大的銀行帳號)?

買房以后,能否有充足的預算,支付得起每個月的供房費用?

你是否具備基本的理財能力?

你是否有較嚴格的自律及掌握基本的與人溝通的技巧?

在擁有了你自己的房產后,如果要出租給他人,你能否與人和平相處?

自己做房東,管理房屋及與他人相處,是否確定不會影響學習?

以上幾個方面的考量都很重要。



不管對留學生還是普通的海外華人買家,買房先要確定最重要的兩個條件:

1、目的性:如果是用于旅游,就可以當成度假屋;若是有孩子在此地上學或是有親戚在這里,就可以當作第二居所;

2、貸款:比例35%-50%不等,區別在于貸款額度的大小。

如果貸款額度小于或者等于100萬,貸款比例就可以占到房子的65%,就是說你可以買一套價值153萬8千元的大房子。如果想要向銀行借比例65%的錢,又沒有更多可提供的資料,簡單的方式,就是買價值154萬以下的房子,而你只須告訴銀行你的家庭地址、姓名、email、在什么地方工作、做什么生意、生意的名號等等,也就是一些相對簡單的工作信息,加上兩張ID就可以了。如果你想要買一套更大的房子,貸款額度超過100萬,也就是買價超過153萬8千,這個時候貸款額度保守來講只能給你50%了。如果貸款額度低于200萬,房子價值在153萬與400萬之間的話,基本上所需要提供的信息也跟上面的差不多。再往上,也就是買房金額超出400萬,也就是貸款額度無論如何都超過200萬的時候,這時候海外買家就需要提供資產證明。資產不在加拿大,也可以在境外,比如國內股票和持有的股份,銀行存款,各種,房子就不用說了在哪里都是硬通貨,并沒有硬性規定要需要提供哪幾種資產證明,總之可以證明資產足夠大、能夠降低貸款風險的材料就行。關鍵看負責審核的人,他認不認這個材料足以證明你的身家。



加拿大買房貸款的手續流程大致可分為7步驟,需要準備的文件大約分房屋材料,個人材料以及首付材料3個部分。客戶簽署買房合約通常都有“銀行審批貸款合格”這項條件,所以在建議在買房前就去銀行咨詢貸款事宜。以下為流程:

1、買方、賣方簽初步的買賣合約 (offer);

2、買方在銀行提出貸款申請;

3、銀行審核(credit adjudication)申請;

4、審核批準后,買方和銀行商討貸款產品及細節;

(這里通常還有一項解除條件的動作。由于客戶簽署的合約通常都有–銀行審批貸款合格–這項條件,所以在銀行審核批準后買家通常要解除條件進一步的確定合約細節及交定金。如果銀行審核批準不合格,買家通常可以提供新的,更有力的申請文件或考慮是否繼續買方合約 )

5、送按揭貸款合同(mortgage documents) 及貸款總額到律師辦公樓;

6、買方簽署按揭貸款合同, 律師辦理抵押登記(registration);

7、在成交日(completion date),律師在銀行的指令下依條例放款。



首先在加拿大安省購置房產,任何身份的人都有權利向銀行申請房屋貸款。但銀行在審核房屋貸款時對非安省居民有相對嚴格的風險控制機制和規定。即使加拿大的公民或安省的永久居民在申請房屋貸款時,銀行通常審核兩個指標:

1,購房者的信用,根據購房者的信用來判斷貸不貸款給你;

2,購房者的家庭年收入,根據家庭年收入來判斷,貸多少款給購房者。如果按照這個標準,作為國際留學生,既沒有相應的信用記錄,又沒有實際的收入,似乎就沒有希望貸款買房了。其實不然,在 這里銀行還有一個變通的規定,對于沒有信用,或信用不好,沒有收入或收入不夠的情況,只要購房者自己支付房款的35%,銀行視同無風險貸款,就會將剩下的 65%貸給購房者。而且貸給你的款將會是比較優惠的貸款利率。

有購房打算的華人留學生/新(準)移民,購房前一定要先對自己的條件進行評估,確定是否滿足購房條件,是否有足夠的條件申請到房屋貸款。以及詳細了解了加拿大的購房政策和掌握銀行的相關貸款規定后才能做出買房決定,切忌一時沖動。

那如果沒有足夠的35%首付款,是不是就不能買房子了呢? 答案是可以。

作為國際學生,如果沒有足夠的35%,要想貸款買房,唯一能做的文章就是如何湊齊這銀行要求的35%首付款,爭取到65%相對優惠的銀行第一貸款(First Mortgage)。第二貸款(Second Mortgage)就是渠道之一。一些小的金融機構甚至一些投資者愿意承擔相應的風險,以相對高的利率貸款給一些首期不足的購房者。這樣一來,就給自己的首期款不足35%的購房者提供了一個可以買房的機會。但是由于這種貸款對債權人的風險相對較高,所以對購房者自己的首付比例還是有相應的要求的。

在考慮Second Mortgage(第二貸款)時,貸款利率通常會比銀行的第一貸款利率高一些,但是具體的利率要視貸款人所具備的條件而定。但需要提醒注意的是,獲得了這種貸款后,以后每個月的房貸供款額就會相應提高。因此,在考慮Second Mortgage(第二貸款)時,一定要做好預算,考慮好是否今后支付得起每個月的供房費用,不能讓自己以后每個月經濟支出捉襟見肘。

首次購房除了首付外還有一些雜項開支,通常還要預留一部分驗房費稅費律師費等交易相關的開支,因此自己最好要準備房款的35%以上。

留學生初來乍到可能對加拿大的買房貸款事宜不太清楚,容易有所疏漏,申請貸款前其實需要提早做一些安排,如下:

1. 首先要有加拿大銀行帳號

加拿大所有的5大銀行均在中國設有各種分支機構可以辦理開戶,比如Scotia Bank(豐業銀行)就與光大銀行合作,方便客戶在中國就開好加拿大銀行的戶口,一登陸加拿大就可以激活使用;BMO(蒙特利爾銀行)在京滬廣均有辦事處可以辦理信用卡申請業務,抵埠后到就近的BMO分行激活即可。在后面的系列中我們還會介紹各家銀行在中國的辦事處聯系方式。

2. 盡早積累信用分數

不管是留學生還是新移民,來到加拿大后,都會被加拿大信用體系建立一個檔案,當然,這個檔案的建立是不會通知你的。想要阻止信用報告機構建立你的檔案是不可能的,除非你不租房,不去銀行開戶,不使用電話。當然,這是不可能的。所以每個人都會有一個信用積分(Credit Score,又稱Beacon)。這個信用積分的作用可是不容小覷的。銀行和其他的信貸機構通過信用積分來了解你的財務狀況。信用積分決定你是否能得到抵押貸款或信用卡。

“非居民投機稅”沖擊留學生安省置業 退稅沒那么簡單

安省宣布自4月21日對海外買家征收15%的“非居民投機稅”(Non-Resident Speculation Tax,NRST)后,留學生買房直接受到沖擊,雖然新政規定留學生可以在拿到身份或買房兩年后得到退稅,但要符合一定條件,而這個條件就可能是個陷阱。由于留學生全款買房者只占一小部分,大多數人需要貸款,而留學生沒有收入不符合貸款要求,這樣就必須父母擔保才能申請貸款,許多銀行要求父母的名字必須上產權(Title),一旦留學生與父母聯名買房,哪怕父母只占產權的1%,這個留學生就不再符合煺回NRST的優惠條件,15%的“非居民投機稅”成為額外負擔。

想退稅,根本不像某些手把手教你輕松煺稅的律師說的那么輕松愉快。例如女兒是學簽,由訪問簽證的媽媽擔保,銀行要求媽媽至少占1%的產權,女兒住了2年之后,想要申請rebate 的時候,媽媽并沒有拿到加拿大移民身份,就無法實現煺稅。不要拿政府的政策當兒戲,全世界哪兒都一樣,政府就是天,自作聰明總想勝天半子的人,會吃苦頭的。

留學生買房看似簡單 其實也鍛煉了人

買房首先牽涉到算經濟帳,獲得房產后要繳水電氣費或Condo的管理費、地稅、銀行的貸款,如果沒有基本的理財能力,不量入為出,會很快入不敷出,山窮水盡,到那時,就和出國留學的目的本末倒置了。

無論是自住還是出租,自己是房主了,都要和各種人打交道:經紀人、貸款人、律師、會計師、政府工作人員,房屋維護保養人員乃至鄰居及房客。接觸的面會比較廣,與人交往的能力與溝通的技巧相應就會比只做房客要求多一些。為什么做房主反而要更多的自律呢?因為房子是你自己的,要考慮房產的保值及增值,房前屋后的整理,室內的清潔衛生,房屋的維護保養,都需要付出心血。如果自己不注意平時維護,以后房屋不能保值增值,吃虧的還是自己。做房客時,需要跟房東及其他房客打交道,而自己做房主了則需要學會如何與鄰居相處,如何與房客打交道。

無論是買房還是繼續租房,留學生都要搞清楚最重要的一點,出國的初衷是什么,所有問題和決定的前提都是不要耽誤了學業。



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