大溫樓花告急,央行將出手救市! 預測今年將降息兩次,入市時機來了?

2019-05-27來源:多倫多e家

去年以來,受到利率不斷上調、貸款壓力測試出現以及政府限制政策的影響,加拿大房市逐漸冷卻,市場房屋銷售量銳減。


有研究機構指出,加拿大央行對房市過于樂觀,低估了房市方面的問題,預計為了刺激房市發展,今年央行將會降息兩次。



研究公司Capital Economics近日的分析顯示,加拿大央行可能低估了住房市場的降溫程度以及房市對消費驅動型經濟的連鎖效應。Capital Economics的高級經濟分析師Stephen Brown表示,2018年多倫多和溫哥華的房屋預售市場都有所放緩,買家對公寓預售單位的購買熱情減少。


地產服務公司MLA Canada的樓花預售數據顯示,去年大溫樓花售出率經歷了一個由高轉低的過程。


1月的時候,樓花售出率還高達94.1%,1006個新發售單位中有947個售出。


到9月,樓花售出率已經下降到38%,2018年的月平均銷售率大約為40%。


一般認為,樓花售出率如果保持在40%到60%,則市場相對平衡,如果超過60%,市場為賣家市場,房屋售價較高,如果低于40%,則被認為是買家市場。去年的數據顯示預售市場已經基本進入買家市場。


對于開發商來說,預售的減少意味著融資難度的增加。為了拿到融資,開發商需要預先銷售一定數量的樓花,如果售出率能達到25%,也就表示接下來完成項目的時間內必須要銷售掉的樓花可以少一些,如果當前的售出率較少,表明開發商的售樓壓力相對較大。


有地產經紀表示,之前有新樓盤開盤時,都要提前和開發商預約,排隊人數非常多,而現在,新樓盤開盤后開發商則是不斷聯系經紀和買家,表示可以提供優惠和服務,市場完全不同了。


預售市場的低迷也會進一步影響就業和市場消費,而這些行業則占據國家產出的60%。Brown認為,加拿大央行低估了住宅投資方面的問題。


因此Capital Economics預計,央行今年將兩次調低利率,將基準利率從目前的1.75%降至1.25%。


從 2017 年 7 月到現在,加拿大央行已經5次上調基準利率,將基準利率從0.5%上調到目前的1.75%,貸款50萬的屋主每年需要額外多交6000多元的利息。


央行不斷加息以及新的貸款壓力測試給買家帶來了很大的困難。


之前有經濟學家預測,到 2019 年底央行將再加息三次,但自2018年10月利息升至1.75%后,目前央行一直沒有加息,這是受到經濟發展未達預期、房市大范圍低迷以及油價下跌等影響。


其實近段時間,很多專家和機構都表示央行未來加息可能小,有降息可能。CIBC 北美利率策略的負責人Ian Pollick表示,今年央行加一次息的可能性只有 40% 左右。


彭博社的預測認為,未來兩年加拿大央行會降息一次。


卑詩房地產協會(BCREA)之前也曾預測,今年固定貸款利率將會有所下調,到2020年再繼續增長。


地產協會指出,如果五年期國債收益率保持在目前的水平不變,那么5年期資格利率(Qualifying Rate)今年有望下降到5%以下。


2019年第一季度的資格利率為5.34%,預計到第二季度將下降到4.99%,第三季度為4.84%,到今年第四季度恢復到4.99%,都保持在5%以下。


到明年2020年資格利率會重新上升,在5.14%和5.34%之間。


不久前很多家銀行都開始紛紛出臺優惠利率政策,希望吸引買家。TD此前推出 2年期25年固定貸款利率3.04%,2年期30年固定貸款利率為3.14%,4年或5年的利率降到3.42%,后又推出3年期利率2.96%的超低利率。


HSBC還推出目前市場上最低利率2.89%,這一數字比加拿大六大銀行公布的五年期固定利率還低0.6%。不過要享受最低利率也是有要求的,這一利率只適用于首付不到20%,需要購買按揭保險的房貸業主。BMO和RBC也都推出一定優惠的利率。


想要更新貸款或潛在買家可以持續關注銀行利率的變化情況。



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